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- 不動産投資のすすめ制作委員会
中古物件は修繕費が意外に多く事前に費用計上しておくことが必要となりますが、収益を多く得たいという方向きです。
中古物件は、新築と違い仲介手数料を３％程度支払う事を考慮しなければならない上、中古物件は市場価格にて購入するのため、すぐに転売してもほとんど価格差がありません。また建築基準や規制が制定された時点の前後で、評価が変わります。
新耐震基準や２００５年に起きた耐震偽装事件以降に設計・建築された高基準で建設されたものと比べ、中古物件はそれらより、未来の中古物件市場において厳しい状況になると考えられます。
減価償却済み物件のため、帳簿上の経費として算出しにくく、節税効果は新築物件と比べると少ないという現状です。相続税対策も新築と比べて期待できません。新築物件と同様に、中古物件に関しても大きなものを所有するよりワンルームマンションを小分けして所有したほうが、精算課税を利用した贈与のメリットや相続時に分け易いといった利点は新築物件と同様です。
新築物件と中古物件との大きな差は、中古物件より新築の方が耐用年数は長くなるということです。
一般的に、利回りにそれほどの違いがない物件でであれば、新築物件の方が長期的に安定していると考えられます。
平成１２年に「住宅の品質確保の促進等に関する法律」制定され、その前後で品質に大きな差があるのも現実です。
ある程度利回りがあり収益の可能性があれば、新築物件を選ぶべきかと言う疑問がでますが、これについては容易に結論付けることはできず、あくまで時代背景を基準として考えることが必要です。
同じ年収１００万円の収益を上げるのに２５００万円の新築物件の生涯収益が「年収１００万円×６０年＝６０００万円」、１２００万円の中古物件の生涯収益が「年収１００万円×３０年＝３０００万円」とします。
購入時には１３００万円の差額が生じていても結局、収益額３０００万円差額があるとも言えます。
とは言っても、新築物件に投資すると良いと言うわけではなく、中古物件でも築年数や物件のグレードも個々でかなり違いがあります。
不動産投資は長期的な投資であり、投資主は信用できるパートナーと密に連絡を取り、予算やタイプ、エリアなど不動産投資に対して明確な方針を持ち、自身の考え方や意見を述べる事が大切です。つまり自身の考え方や意見をきちんと受け止め、優良な物件情報を提供してくれる、信用のおけるパートナーを選び、投資主・パートナー、双方の良好な関係を築くことが投資用不動産選びの最重要ポイントと言えるでしょう。